>房屋租赁纠纷：疫情下租金、违约金与担保责任如何判定？番禺区律师解读

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房屋租赁纠纷：疫情下租金、违约金与担保责任如何判定？

在房屋租赁领域，疫情给租赁市场带来了诸多变化，租金支付、违约金认定以及担保责任等问题引发的纠纷屡见不鲜。下面通过广州市番禺区人民法院审理的一起房屋租赁合同纠纷案件，来深入了解这些问题在司法实践中的处理方式。

案情回顾

2018年9月30日，王珺与广州某房产代理有限公司（以下简称“某房产公司”）、奥园集团（广州）有限公司（以下简称“广州奥园公司”）签订《奥园国际中心·租赁协议》及补充协议，约定王珺将位于广州市番禺区南村镇汇智三路65号6栋147号的商铺出租给某房产公司，租赁期限15年，从2018年10月1日至2033年9月30日，其中2018年10月1日至12月31日为装修免租期，之后租金每半年一付。2019年8月16日，三方又签订补充协议，将月租金调整为13989.96元 。广州奥园公司为某房产公司的给付义务和赔偿责任提供连带责任担保。

合同履行过程中，某房产公司未按时足额支付租金。截至2023年3月31日，王珺称某房产公司尚欠租金239919.26元，某房产公司则辩称应付未付租金为175750.64元。2023年3月30日，某房产公司向王珺发出《解约告知书》，以行业下行和疫情影响为由，要求于3月31日提前终止租赁关系，王珺不同意。随后王珺将某房产公司、广州奥园公司及第三人广州市奥源饮品有限公司告上法庭，提出解除合同、支付租金、违约金、占有使用费等多项诉求。

争议焦点与法院判决

双方主要抗辩观点：王珺认为某房产公司未按时支付租金构成根本违约，应承担违约责任，广州奥园公司作为担保人应承担连带清偿责任。某房产公司则主张租金标准过高应调整，需扣除租赁税费，延期支付租金的违约金应免除，解除合同违约金标准过高，占用费标准也过高，律师费和保全费不应由其承担。广州奥园公司辩称担保条款因未经董事会或股东会决议而无效，即便承担责任也应是补充清偿责任。

法院认定：法院经审理认为，案涉租赁协议及补充协议合法有效。某房产公司未依约支付租金且逾期超过30日，构成违约，王珺起诉解除合同符合约定，合同于2023年7月7日某房产公司收到起诉状副本时解除。关于租金，经核算，某房产公司应付未付租金为285048.16元。场地占用费按合同约定租金标准自合同解除次日起计算。考虑疫情对商业营商环境的影响以及某房产公司后续仍未积极履约，酌情支持3个月租金作为解约违约金，不再支持欠租违约金。律师费和诉讼保全担保保费因某房产公司违约产生，应由其承担。广州奥园公司为某房产公司提供担保是其真实意思表示，应承担连带清偿责任。

法院判决：一是确认相关协议于2023年7月7日解除；二是某房产公司将商铺按现状交回王珺管业，第三人协助；三是某房产公司支付租金285048.16元；四是支付场地占用费；五是支付解约违约金41969.88元；六是支付律师费15196.76元、保费832元；七是广州奥园公司对某房产公司部分债务承担连带清偿责任；八是驳回王珺其余诉讼请求。若未按判决履行，需加倍支付迟延履行期间的债务利息，案件诉讼费由双方按比例承担。

法律分析

根据《中华人民共和国民法典》，合同双方应依约履行义务，违约方需承担违约责任。在疫情这一特殊背景下，法院依据公平合理原则，对违约金进行酌情调整。同时，《中华人民共和国公司法》虽规定公司对外担保需按章程经董事会或股东会决议，但在本案中，综合相关因素认定担保系公司真实意思表示。法院的判决综合考量了法律规定、合同约定以及实际情况，平衡了双方利益。

律师提醒

从王珺的角度来看，她在发现某房产公司未按时支付租金后，及时通过诉讼维护自身权益，这一做法值得肯定。不过，在签订租赁合同时，对于租金标准、违约责任、担保条款等重要内容，应进行更细致的考量。比如，可以明确约定在不同情况下租金调整的具体方式，避免后续产生争议。在合同履行过程中，要注意留存对方违约的相关证据，如催款记录、对方的回复等，以便在维权时能更有力地证明自己的主张。

对于某房产公司而言，以疫情等因素抗辩有一定合理性，但应提供充分的证据证明自身经营受疫情影响的程度以及积极与出租方协商的过程。在提出租金调整、违约金减免等主张时，要依据法律规定和合同约定进行合理抗辩，而不是简单地拒绝履行合同义务。若确实遇到经营困难，应及时与出租方沟通，寻求合理解决方案，避免违约情况的恶化。

广州奥园公司在为他人提供担保时，应严格按照公司章程的规定，履行董事会或股东会决议程序。若未履行该程序，可能面临担保条款被认定无效的风险。在参与商业活动时，企业要加强内部管理，规范担保行为，避免因违规担保而承担不必要的法律责任。

对于广大房屋租赁双方来说，签订租赁合同前，务必仔细审查合同条款，明确双方权利义务。尤其是在租金支付方式、违约责任、合同解除条件以及担保责任等方面，要进行详细约定。在合同履行过程中，遇到问题应及时沟通协商，若协商不成，可咨询专业律师，通过合法途径解决纠纷，避免损失扩大。

广州律师周孚泉，中国法学会会员、建造师、曾华为任职多年，法律功底深厚，互联网以及社会经验丰富，沟通协调能力强。擅长劳动工伤、互联网纠纷、合同纠纷、企业合规、民间借贷、婚姻家事、交通事故、建工等民商事以及刑事领域，咨询法律问题，请拨打电话18702021010（微信同号）。